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与房产公司签订的合同,为何只能要求中介公司退钱?

更新时间:2019年11月20日 17:8    内容来源:萧山司法   

  2018年9月,高先生看中某房地产开发有限公司(以下简称“房产公司”)名下的一套二手房,通过某房产中介公司(以下简称“中介公司”)达成购买意向后,高先生与房产公司签订《浙江省二手房买卖合同》一份。

  而在签订合同过程中,高先生发现,合同甲方系房产公司,但是,最后甲方处盖的却是中介公司的公章。高先生当场提出质疑,中介公司告知其享有代理权,鉴于中介公司在所售房产处设有售房处,同时现场看房、买房的人也不少,高先生就不再多想,在合同上签了名,并根据合同约定将房屋转让款52万元转到中介公司账上。

  后房产公司逾期三个月仍未交房,中介公司告知高先生无法交房,让高先生申请退房。可是,高先生申请退房后,中介公司及房产公司均未将购房款52万元退还给高先生,高先生遂向人民法院提起诉讼,请求判令解除《浙江省二手房买卖合同》,判令中介公司和房产公司返还购房款52万元并赔偿利息损失。

  法院审理后认为,依法成立的合同,自成立时生效。中介公司未经房产公司委托即以房产公司名义与高先生签订《浙江省二手房买卖合同》,房产公司事后亦不予以追认。根据法律规定,本案《浙江省二手房买卖合同》本身有效,但对房产公司无约束力,依法应由行为人即中介公司承担责任。法院遂判决由中介公司返还高先生购房款并赔偿高先生利息损失(按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算)。

  那么,与房产公司签订的合同,为何只能要求中介公司退钱?我们来听听律师是怎么说的。

  律师分析

  本期主讲律师浙江志和律师事务所 张林子 律师

  本案中,各方争议焦点集中在一点:中介公司代为签订案涉购房合同的行为是否对房产公司具有约束力。

  房产公司在庭审过程中辩称,其并未委托中介公司进行销售,对中介公司销售案涉房产的行为不予认可,且中介公司也没有将购房款交给房产公司,故本案与房产公司无关。

  律师认为,在房产公司否认委托的情况下,若高先生或者中介公司无法提供证据证明房产公司委托中介公司销售房产的事实,则中介公司的行为属于无权代理,应由中介公司承担合同责任。

  当然,在前述无权代理的情形下,若高先生有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效,对房产公司具有约束力。在通常情况下,认定构成表见代理的条件之一为:行为人持有被代理人发出的证明文件,如被代理人的介绍信、盖有合同专用章或者盖有公章的空白合同书,或者有被代理人向相对人所作法人授予代理权的通知或者公告,这些证明文件构成认定表见代理的客观依据。

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  在本案中,高先生鉴于中介公司在所售房产处设有售房处,同时现场看房、买房的人也不少,中介公司提供的《浙江省二手房买卖合同》版本上甲方信息打印为房产公司这些情形相信中介公司具有代理权,但是客观来说,以前述情形作为认定表见代理的客观依据并不充分,很难得到法院支持。

  根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定:

  “行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”

  根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定:

  “行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”

  因此,本案中应当由中介公司承担合同责任。

  律师建议

  买房买车无小事,不仅要签订书面合同,还要审查合同相对方的主体资格,看清双方约定的权利义务有无书面化,并约定合理、明确的违约责任。谨记:牢固的诚信要以笔头为基础。



作者:  编辑:邱璐